Данъци при отдаване на апартамент под наем в Испания

Решението за отдаване на апартамент под наем носи, както икономически ползи, така и разходи под формата на данъци. Изчисляването им може да изглежда трудно, но ако се обясни стъпка по стъпка става ясно, че не е точно така. По принцип единствения данък, който собственикът дължи на държавата, е данъка върху доходите на физическите лица (IRPF), тъй като ДДС (IVA) не се плаща при отдаване на имот под наем.

Как ще разберем, какво трябва да платим като данък, ако сме имали доходи от наем като физическо лице? За целта трябва да се изчисли данъчно обложимата сума и данъчните облекчения, които могат да бъдат приложени в някои случаи. Най-общо казано от годишния приход, получен от наема на имота, трябва да се извадят направените разходи и да се приложи съответния процент за данъчно облекчение, но само когато са изпълнени определени критерии, които ще разгледаме по- нататък.

Включване на приходите от наем в годишната данъчна декларация IRPF (DECLARACION DE LA RENTA) за доходите на физическите лица, живеещи в Испания:

Първа стъпка: включване на отдаденото под наем жилище в декларацията за доходите IRPF (Declaracion de la Renta). Това става в графите с номера от 0061 до 0075 на 6- та страница в раздел C на годишната данъчна декларация. В поле 0076 трябва да се отбележи дали през изтеклата година апартаментът е бил празен или е бил обитаван. Попълването на това поле е изключително важно тъй като в Испания се дължи данък и върху празните апартаменти, приходите от които са т.нар. условни доходи от недвижими имоти. През 2022 г. правителството одобри нов жилищен закон, който може да повиши размера на данъка на недвижимите имоти (IBI) с до 150% за собственици на две или повече жилища, в които никой не живее.

Втора стъпка: Включване на доходите от наем- в графа 0102 се посочва получения брутен доход, без разходите.

Трета стъпка: Приспадане на разходите. Тази стъпка е малко тромава, тъй като ще трябва да се посочат всички направени разходи за отдаденото под наем жилище и затова са предвидени достатъчно много графи в декларацията. Разходите, възникнали по време на календарната година, които могат да бъдат приспаднати, са:

Ипотечна лихва. Разходите за ипотека трябва да се посочат в поле 0104. В тях не трябва да се включва цялата сума по ипотечната вноска, а само лихвите по кредита, както и всички разходи като комисини за предсрочно погасяване на дълга и т.н.
Разходи за ремонт и поддръжка на имота. Всеки ремонт (на бойлера, на казанчето и т.н.) или разходи за поддръжка на апартамента (боядисване, покриване на пукнатини и т.н.) може да се приспадне от наема. Важно е да се отбележи, че испанските данъчни власти не приемат като разходи всякакъв вид подобрения, като например разширяване на жилището.
IBI, такси и други данъци. Този раздел на приспадащите се разходи включва недържавни данъци и допълнителни такси, като данък върху недвижимите имоти (IBI) или такси за почистване, сметосъбиране, осветление… Допълнителните такси със санкциониращ характер не се приспадат.
Неплатени вноски за наем. Ако наемът не бъде платен, собственикът има право да приспадне дължимата сума в данъчната декларация, като разход, стига да са изпълнени следните изисквания: наемателят да е обявен в несъстоятелност или да са минали повече от шест месеца между предявения иск и 31 декември.
Разходи за етажната собственост (общите части) и други общи разходи. Разходите за поддръжка на общите части също могат да бъдат приспаднати, ако са за сметка на собственика.
Амортизация на жилища и недвижими имоти. Този раздел включва амортизацията на недвижими имоти (3% от кадастралната стойност) и движимо имущество (например, ако обзаведен апартамент се отдава под наем, мебелите и електроуредите ще се амортизира с 10% всяка година).
Застраховки, които по някакъв начин защитават жилището, независимо дали е застраховка за дома, гражданска отговорност, кражба или дори защита срещу неплащане на наем.
Домакински разходи ток, вода, газ, интернет… могат да се приспадат, стига да ги плаща собственикът.
Разходи за формализиране на договора за наем. Този раздел включва разходите, начислени от фирмата за недвижими имоти, адвокатите и др. за формализирането и подписването на договора за наем.

След като се посочат приходите от наем и се извадят разходите, се получава крайния резултат- сумата, върху която ще трябва да се платят данъците. Случаи, в които може да се приложи данъчно облекчение върху тази сума- ако получавания наем е от лице, което е установило постоянното си местопребиваване в отдаваното под наем жилище, то данъчното облекчение е в размер на 60% от наема. Пример: собственик получава 12 000€ годишно от наема на апартамента си. Разходите, генерирани от този наем са например 5 000€. Чисто печели от наема 7 000 €. Ако има условия за прилагане на данъчно облекчение от 60%, собственикът ще трябва да плати данъци само върху 40% от сумата, т.е. върху 2800 €. Изчислението ще изглежда така: 12000€-5000€=7000€ -(60% от 7000€) и така получаваме 2800€ като база за данъчно облагане. През 2022 г. правителството одобри нов Закон за жилищата, но той все още не е в сила. Този закон намалява размера на данъчното облекчение от 60% на 50%. Разбира се, за собственици, които намаляват наема за своите наематели, или отдават под наем на най-младите, този раздел може да бъде увеличен до 90%.

Размер на данъчните облекчения:

50% бонус при намаление на наема с 5%.
70% бонус при отдаване под наем на младежи между 18 и 35 години или за нов договор с подобрения в условията
90% бонус, ако отдаденото под наем жилище е в проблемна зона (в очакване на идентификация на проблемни зони).

Четвърта стъпка: изчисляване на ставката на данъка върху доходите на физическите лица. Това е стъпката, която определя точната сума, която трябва да се плати като данък. Прилагайки предишния пример, ще е необходимо да се изчисли IRPF, съответстващо на 2800 €, като данъчна основа от наема (към нея се добавят всички останали доходи, които деклариращият е имал през годината, ако има такива). Прилагам таблица със ставка IRPF, съответстваща на размера на дохода на данакоплатеца. Тази таблица варира между 19% и 47% и е прогресивна в зависимост от доходите, т.е. колкото повече доходи- толкова повече данъци:

Доходи	Обща ставка
До 12.449 €	19,0%
От 12.450 € до 20.199 €	24,0%
От 20.200 € до 35.199 €	30,0%
От 35.200 € до 59.999 €	37,0%
От 60.000 € до 299.999 €	45,0%
Над 300.000 €	47,0%