2026 г. – критична година за наемателите в Испания поради изтичането на над 630 000 договора за наем
Това са договори, подписани през 2021 г., които засягат около 1,6 милиона души, което е повече от двойно спрямо приключилите през 2025 г. — около 300 000.
Според данни на Министерството на социалните права и потреблението през 2021 г. са били сключени повече договори за наем, отколкото през 2020 и 2022 г. Пет години по-късно те вече достигат своя край.
Наемите от пандемията изостават от пазара
По време на пандемията много договори бяха подписани на по-ниски цени и днес са значително под пазарните нива — до 50% според министерството.
„Годишната актуализация на тези наеми през последните пет години се ограничи до увеличенията по индекса за референтни наеми (IRAV). Това е много под реалния ръст на пазара, където средните увеличения са между 30% и 40%“, обясняват експерти от сектора.
Очакванията са ситуацията да се усложни още повече през 2027 г., когато изтичат около 600 000 други договора.
Нови възможности за собствениците
За много наемодатели следващите месеци отварят нова възможност — да прекратят действащите договори и да подпишат нови при актуални пазарни цени.
Според юристи собствениците имат три основни опции:
-
да възстановят владението върху имота за лични цели;
-
да подпишат нов договор при нови условия;
-
да предоговорят наема със сегашния наемател.
В същото време правителството обмисля данъчни мерки, които да ограничат прекомерните увеличения.
🔹Прочети още:
Какво тласка наемите в Испания нагоре
Как ще се променят наемите в Испания според ИИ
Испанския съд уточни кога данък сграда и такса смет са за сметка на наемателя
Труден момент за наемателите
За наемателите ситуацията става изключително сложна. Те се изправят пред пазар с:
-
много високи цени;
-
силно ограничено предлагане;
-
строги критерии за подбор.
Експерти предупреждават, че част от наемателите може да откажат да напуснат жилищата си, което вероятно ще увеличи делата за изгонване.
Ключови срокове и правила
Познаването на законовите срокове е решаващо.
-
Ако договорът е подписан след 6 март 2019 г., наемодателят трябва да уведоми наемателя 4 месеца предварително.
-
За договори между 6 юни 2013 г. и 5 март 2019 г. срокът е 30 дни.
⚠️ Ако уведомлението липсва, закъснее или е неправилно оформено, договорът се подновява автоматично.
Какво става при автоматичното подновяване
При пропуснато предизвестие започва период на задължителни годишни продължения — до максимум три допълнителни години, освен ако наемателят не откаже.
През този период:
-
условията остават същите;
-
собственикът не може да си върне имота;
-
трябва да изчака следващия падеж.
След изтичане на общо 8 години (или 10 при юридическите лица) договорът може да премине в режим на мълчаливо подновяване.
🔹Прочети още:
Имот под наем в Испания: колко е реалната печалба
Данъчни облекчения при наем на жилище в Испания
Испания създава национална компания за достъпни наеми
Най-честите грешки на наемодателите
Юристите посочват няколко типични пропуска:
-
уведомяване само по телефон;
-
съобщение по WhatsApp или имейл;
-
разчитане на устни уговорки;
-
пропуснат срок за писмено предизвестие.
За да има пълна правна сила, уведомлението трябва да бъде изпратено чрез бюрофакс с обратна разписка и удостоверено съдържание.
Какви защити имат наемателите
Законът предвижда сериозни защити. Дори договорът да е за 1–2 години, наемателят може да остане минимум 5 години чрез задължителни продължения.
Ако уведомление:
-
не е получено, или
-
е неправилно изпратено,
наемателят има право да остане при същите условия.
Но ако собственикът е действал правилно и в срок, жилището трябва да бъде освободено на датата на изтичане на договора.
🔹Прочети още:
1 от всеки 5 испански депутати получава доходи от наеми
Данъчни облекчения при наем на жилище в Испания
По-малко разводи в Испания заради скъпите наеми
Възможни изключения
Има два важни случая, в които наемателят може да получи допълнително време:
1️⃣ Извънредно удължаване с 1 година
Възможно е при доказана социална или икономическа уязвимост и когато собственикът е голям наемодател.
2️⃣ Извънредно удължаване с 3 години
Прилага се в т.нар. напрегнати (регулирани) зони, освен ако собственикът не поиска имота поради лична необходимост.
За още новини от Испания ни последвайте в Facebook, Twitter и в канала ни в WhatsApp
Испания създава национална компания за достъпни наеми