Испанският конгресъ потвърди мерките за наемите и покупката на жилище, приети на 8 октомври 2026 г. от правителството на Педро Санчес
Обновено 12 ноември 2026 г., 17:25 ч.
Удължаване на договорите за наем с до две години, ограничения върху годишното поскъпване и безлихвени заеми до 50 000 евро за първо жилище са сред мерките в жилищния декрет, потвърден на 12 ноември от испанския Конгрес.
Текстът получи подкрепата на PSOE, Sumar, ERC, EH Bildu, PNV и Podemos. Против гласуваха PP, VOX и Junts. Декретът е в сила от 8 октомври и включва още защита на уязвими домакинства от извеждане от жилището, правила за временните наеми и отдаването на стаи, както и промени в данъчното облагане.
Удължаване на договорите за наем с до две години
Предвижда се извънредно удължаване на договорите за основно жилище, чийто срок изтича до 31 декември 2028 г. Удължаването е за периоди от по една година, общо до две години.
Наемателят трябва да го поиска и да няма просрочени наемни плащания, включително през предходните осем месеца. Предвидени са изключения, например при доказана необходимост собственикът да използва жилището за себе си или за свои близки.
Ограничения върху годишното увеличение на наемите
До 31 декември 2027 г. годишната актуализация на наема се ограничава според съотношението му с референтната стойност на Министерството на жилищното строителство:
- Ако наемът надхвърля максималната референтна стойност, годишно увеличение не се допуска.
- Ако не я надхвърля, при липса на ново споразумение между страните увеличението е ограничено до 2%.
🔹Прочети още:
Има ли кредитен рейтинг в Испания?
Кога не се плаща данък при дарение на жилище в Испания
Данъчна декларация на наемодателя-нерезидент в Испания
Нови правила за временните наеми и отдаването на стаи
При временните наеми трябва да има действителна и доказуема причина за временното настаняване. Срокът по правило е над 31 дни и до 12 месеца, като са възможни изключения, ако причината за временния престой продължава.
Когато временният характер не е обоснован, договорът се третира като наем за основно жилище. Същото важи при повече от два последователни временни договора между едни и същи страни за същото жилище.
При отдаване на стаи общият размер на едновременно събираните наеми не може да надхвърля наема за цялото жилище.
Защита от извеждане на уязвими домакинства
До 31 декември 2030 г. се предвижда спиране на извеждането на уязвими хора без друго жилище, когато са изпълнени законовите условия и собственикът е сред обхванатите от мярката дружества, придобиващи имоти или необслужвани ипотечни кредити под пазарната им стойност.
При останалите наемодатели спирането се преразглежда от съда на всеки 12 месеца и може да продължи най-много три години. Законът предвижда и изключения, включително за уязвими собственици с не повече от две жилища.
При производство заради неплатен наем задълженията могат да бъдат погасени, за да се прекрати делото. Ако наемателят е икономически уязвим, автономната област разполага с два месеца да осигури подходящо жилище или да плати дължимите суми и съдебните разноски съгласно установения ред.
Държавата ще компенсира автономните области, включително Страната на баските и Навара, за разходите по това задължение.
Ограничения за определени покупки на жилища
До 31 декември 2030 г. се ограничават определени придобивания на жилища от обхванати дружества и големи корпоративни собственици при цена под 70% от пазарната стойност, определена от независим оценител.
Това не е обща забрана за всички покупки от големи собственици. Предвидени са изключения, включително за социални и достъпни жилища.
10% ДДС за туристическите наеми
От 1 декември 2026 г. туристическите наеми ще се облагат с 10% ДДС. Правилото обхваща отдаването на обзаведени жилища за не повече от 30 нощувки, както и случаите с допълнителни услуги, характерни за хотелското настаняване.
В общините, попадащи в официално обявени зони с напрегнат жилищен пазар, местните власти ще могат да увеличават данъка върху недвижимите имоти- IBI- за туристически жилища:
- С до 50% в общия случай.
- С до 100% при собственици на поне два имота, използвани за туристическо настаняване.
- С до 150% при собственици на четири или повече такива имота.
Данъчни облекчения за наемодателите
Декретът променя данъчното третиране на доходите от жилищни наеми за собственици, които не попадат в категорията „големи собственици“.
Облекченията зависят от наемната цена и други условия. Намаляване на наема с повече от 5% спрямо предходния договор може при определени обстоятелства да даде право на намаление до 100% на облагаемия нетен доход от съответния наем.
Това е данъчно облекчение върху дохода от наем, а не изплащане на същия процент от държавата.
До 1163 евро данъчно облекчение за наематели
Въвежда се държавно облекчение по данъка върху доходите на физическите лица- IRPF – в размер на 10% от платения наем за основно жилище.
То е предназначено за данъкоплатци с годишна данъчна основа под 33 007,20 евро. При данъчна основа до 23 007,20 евро максималният размер на разходите за наем, върху които се изчислява облекчението, е 11 630 евро годишно. Така приспадането може да достигне 1163 евро.
🔹Прочети още:
Какво се дължи в Испания при продажба на имот в България
Имот под наем в Испания: колко е реалната печалба
Може ли да се търси дълг от Испания в България?
Данъци при безплатно живеене в имот на родители в Испания
Между двата доходни прага максималната база постепенно намалява. Прилагат се и допълнителни условия, свързани с притежаването на друго жилище. Посочените прагове се отнасят до данъчната основа, която не е равнозначна на брутната заплата.
Безлихвени заеми до 50 000 евро за първо жилище
Чрез държавния кредитен институт ICO се предвиждат заеми без лихви и комисиони за първоначалната вноска при покупка на първо жилище.
Финансирането може да покрива до 20% от стойността на имота, но не повече от 50 000 евро. Предвиден е гратисен период до изплащането на ипотеката, с максимална продължителност 30 години, след което заемът се връща в срок до 10 години.
Жилищата, закупени с това финансиране, ще останат с постоянно ограничение върху максималната цена при последваща продажба.
По-висок данък за продължително необитаеми жилища
Общините ще могат да налагат надбавки към IBI за жилища, които стоят празни без основателна причина.
Извън зоните с напрегнат жилищен пазар надбавката може да достигне 50% след повече от две години необитаване, когато собственикът притежава поне четири жилищни имота. При повече от три години тя може да достигне 100%.
В определени случаи са възможни още до 50 процентни пункта, включително при притежаване на няколко празни жилища в една община.
За зоните с напрегнат жилищен пазар се предвижда отделен режим. Надбавките ще зависят от продължителността на необитаването, броя на имотите и съответната общинска наредба.
Специален налог за дружествата SOCIMI
За борсово търгуваните дружества за инвестиции в недвижими имоти- SOCIM- се въвежда специален налог от 25% върху определени неразпределени печалби от жилищни, туристически и краткосрочни наеми.
Налогът може да бъде намален наполовина, когато над 80% от отдаваните жилища са на достъпни цени. При допълнително реинвестиране на неразпределената печалба в достъпни жилища в рамките на три години намалението може да достигне 100%.
4% ДДС за защитени жилища и нов фонд
ДДС за жилищата с официален защитен статут- VPO- се намалява на 4%, когато защитата е постоянна или безсрочна.
Създава се и Фонд за жилища със социално въздействие към Министерството на жилищното строителство с първоначален бюджет от 400 млн. евро.
Повече информация в обявите за наем
Обявите трябва да съдържат референтната стойност на наема, приложимия законов таван там, където има ограничение, както и информация дали наемодателят е голям собственик.
🔹Прочети още:
Как да заличите ипотека в Испания след изплащането ѝ
Данъци при безплатно живеене в имот на родители в Испания
Какво разкриват асансьорите за навиците на испанците?
Въвежда се и определение за „достъпно жилище“. Цената за покупка или наем, заедно със свързаните разходи, трябва да отговаря на праг от 30% спрямо медианния доход на домакинствата в съответната община.
Постоянен ценови таван за жилищата на Casa 47
Жилищата на държавната структура Casa 47 ще имат постоянно ограничение върху продажната цена. Урежда се и прехвърлянето на имоти на испанското обществено осигуряване за жилищни цели.
Декретът създава също спестовно-инвестиционната сметка „Financia Europa“, чрез която спестяванията на домакинствата да бъдат насочвани към европейските капиталови пазари, особено към предприятия и активи в ЕС и Европейското икономическо пространство.
За още новини от Испания ни последвайте в Facebook, Twitter и VKontakte
Цените на жилищата в Испания бележат най-големия ръст от времето на имотния балон