Има някои основни неща, които трябва да се вземат предвид, ако притежавате имот в Испания и искате да го продадете бързо и на добра цена, независимо къде се намира. Освен цялостното почистване, за да „хваща око” и да заинтересова купувачите, имотът трябва да се деперсонализира, т.е. да бъде освободен от всички ваши вещи, които биха попречили на купувача да си представи имота като свой дом. Не по- маловажни са вярното описание на имота в обявата и добре направените снимки, от които да става ясно как изглежда. Гореспоменатите аспекти са от голямо значение и в случай, че ще продавате чрез агенция, се съсредоточете върху тях, за да разберете дали сте попаднали на подходящ брокер.
За продаването на имот в Испания е необходимо:
- Документация на имота
Подгответе цялата документация на имота, в случай, че бъдещите купувачи я поискат. Тя ще е необходима и пред нотариуса за извършването на покупко-продажбата:
- Извлечение от регистъра за недвижими имоти ( Nota simple del Registro de propiedad).
- Енергиен сертификат (Certificado energético CEE). Задължително!
- Серификат, че имота е годен за обитаване (Cédula de habitabilidad).
- Кадастрален план.
- Нотариален акт на имота ( Escritura de inmueble).
- Сетрификат зa извършен технически преглед, особено ако имота е над 50г. (Certificado de la inspección técnica de edificios).
- Статут на собствениците на сградата (Estatutos de la comunidad de propietarios). Понякога такъв няма и купувача може да изискат 4-те последни протокола от събранията на съседите.
- Серификат за платени вноски за етажната собственост (Certificado de deuda cero con la comunidad). Задължително!
- Платежно от последната вноска на годишният данък към кметството (Recibo de pago del impuesto de bienes inmuebles IBI). Задължително!
- Ако имотът е ипотекиран трябва да се извади сертификат за платена ипотека (Certificado de deuda cero para cancelar la hipoteca). Задължително! Понякога, когато ипотеката се плаща с парите от покупката е нужно да го предоставите след покупко- продажбата, за да се осъществи заличаването на ипотеката в регистъра на недвижимите имоти.
Забележка: не винаги са необходини всички от изброените документи! Oтбелязала съм абсолютно задължителните, без които нотариуса няма да даде ход на сделката. Нотариалният акт на имота не е необходимо да се показва на купувача, той ще е нужен за определяне данъците след продажбата.
2. Определяне на разумна цена на имота
За определянето на цената на имота трябва да се вземе предвид местоположението, състоянието на имота, вида и квадратурата, както и тенденцията, зададена от сектора на недвижимите имоти във времето на продажбата. Ако имота е прекалено дълго време на пазара е сигнал за някакъв проблем и най-често това е високата цена. Това вреди на продажбата, защото “изгаря” добрите възможности и забавя прихода на пари, с които бихте направили ново капиталовложение.
3.Посещенията
Ако вие показвате имота бъдете внимателни и бдителни. Първо трябва да сте сигурни, че това, което търси купувача отговаря на вашия имот. За целта му изпратете обявата още веднъж, опишете имота в разговор и се осигурете, че е наясно къде се намира и каква е цената. Запишете си името, фамилията и телефона на всички посетители.
Ако продавате чрез агенция е желателно при посещенията на потенциалните купувачи да оставате на заден план, а водещата роля да я оставите на брокера. Дори е по-добре да не присъствате. След като приключи посещението той ще ви предаде намеренията на купувача.
4.Възможни преговори
Със сигурност бъдещите купувачи ще се опитат да преговарят за цената. Затова е важно първо да се опитате да разберете техните намерения, за да не затворите вратата за евентуални преговори. Не би било много целесъобразно, ако откажете да преразгледате офертата, защото бъдещият купувач може да загуби интерес към вашия имот. Не забравяйте, че не само вие продавате имот и евентуалните купувачи винаги имат още една или няколко опции.
5. Разходи, свързани с продажбата:
- Нотариални разходи.
- Разходи за агенцията за недвижими имоти с която продавате имота.
- Разходи за заличаване на ипотека (ако има такава) от Регистъра на недвижими имоти (cancelación de hipoteca). Тези разходи включват: такса на нотариуса за нотариален акт по заличаване на ипотеката, такса за регистрацията на този нотариален акт и такса за счетоводител, който ще представи документите по регистрацията.
- Данък върху доходите на физически лица (IRPF). Всеки собственик, продал недвижим имот е задължен да направи данъчна декларация, с която да заплати съответният данък върху печалбата. Добре е да имате запазени, разходите, коиото сте направили при придобиването на имота, за да ги представите и извадите от прихода. Това могат да бъдат фактура за таксата за нотариуса, фактура от Регистъра на недвижимите имоти, фактура от счетоводител, представил регистрацията на имота, формуляр за платения данък при покупката (Impuesto de transmisiones patrimoniales ITP), фактура от Агенцията по недвижими имоти с перфектно опоменат адрес и кадастрален номер на имота. Ако продавате жилището, в което живеете и в рамките на две години закупите друго, в което вложите 100% от получените пари, то вие се освобождавате изцяло от данъка IRPF. Ако при продажбата, заявите, че напускате Испания, ще трябва да оставите на купувача 3% от цената на имота и той ще трябва да ги внесе в Данъчната агенцията , като предплата към данъчната ви декларация. За който се интересува (model 211 y 210).
- Данък към кметството- Plusvalia. Той се плаща само ако сте продали имота с печалба, но въпреки това сте задължен да подадете съответната декларация. Затова е нужен нотариалният акт от придобиването на имота. Всяко кметство има приети коефициенти, чрез които прави изчислението на този странен за много хора данък. Методите за изчисление са два и е добре да изберете този метод, при който ще платите по-малко. Като цяло е добре да знаете, че освен от коефициента на кметството въпросният данък зависи от броя на годините, през които сте притежавали имота и разликата в кадастралната цена на земята през тези години.
Ето с това се приключва една продажба на имот в Испания. Дали е лесна задача или не ще кажете вие!
Автор: Царинка Панева, регистриран агент по недвижими имоти, тел: (0034) 645 256 302
За още новини от Испания ни последвайте в Facebook, Twitter и VKontakte
Leave a Reply